S’il y a quelque chose de bien établi en économie, c’est que la fixation par l’Etat d’un prix en dessous du prix du marché libre provoque nécessairement une pénurie.
S’il est interdit de vendre des automobiles à plus d’un euro pièce, toutes les usines de fabrication mettent immédiatement la clef sous la porte.
Ce sont pourtant ces évidences que nient ceux qui prônent une politique de contrôle des loyers.
Le contrôle des loyers (…) encourage un gaspillage d’espace. Il discrimine en faveur de ceux qui occupent déjà une maison ou un appartement dans une ville ou une région données, et ceci aux dépens de ceux qui se retrouvent dehors.(…)
Les effets du contrôle des loyers empirent au fur et à mesure que le contrôle continue. On ne construit pas de nouveaux logements, parce qu’il n’y a plus de bonnes raisons de les construire (…)
Avec l’augmentation des coûts de construction (habituellement le résultat de l’inflation), l’ancien niveau des loyers ne permettra pas de faire un profit. Si, comme il arrive souvent, le gouvernement finit par le reconnaître et exempte les nouveaux logements du contrôle des loyers, il n’y a toujours pas une incitation aussi grande à construire de nouveaux bâtiments que si les anciens logements échappaient eux aussi au contrôle des loyers. Selon l’ampleur de la dépréciation monétaire depuis le gel des anciens loyers, les loyers des nouveaux logements peuvent se retrouver dix ou vingt fois plus élevés que les anciens, à espace équivalent. (Ceci s’est produit en France après la Deuxième Guerre mondiale, par exemple). Dans de telles conditions, les locataires actuels des vieux bâtiments n’ont aucune envie de partir, même si leur famille s’agrandit et que leurs conditions se détériorent.
En raison de faibles loyers gelés pour les anciens bâtiments, les locataires qui y habitent déjà , et qui sont légalement protégés contre une augmentation du loyer, sont encouragés à gaspiller l’espace, que leurs familles se soient réduites ou non. Ceci concentre la pression immédiate de la nouvelle demande sur le nombre relativement faible des nouveaux logements. Ce qui tend à faire monter leurs loyers, au début, à un niveau plus élevé qu’ils n’auraient atteint sur un marché parfaitement libre.
Néanmoins, ceci n’encouragera pas de manière proportionnelle la construction de nouveaux logements. Les constructeurs ou les propriétaires des appartements déjà existants, obtenant des profits réduits et peut-être même des pertes pour leurs anciens appartements, auront peu ou aucun capital à placer dans la construction. De plus, eux, où ceux qui possèdent un capital provenant d’autres sources, peuvent craindre que le gouvernement ne trouve à tout instant une excuse pour imposer également des contrôles de loyers sur les nouveaux logements. Et, de fait, il le fait souvent.
La situation du logement se détériorera par d’autres façons. La plus courante est que les propriétaires, si on n’autorise pas à augmenter de manière appropriée les loyers, ne se soucieront plus de réorganiser les appartements ou d’y apporter d’autres améliorations. En fait, si le contrôle des loyers est particulièrement irréaliste et oppresseur, les propriétaires ne chercheront même pas à réparer les appartements ou les maisons.
Non seulement ils n’auront aucune raison économique de le faire, mais ils peuvent même ne pas avoir les fonds nécessaires. Les lois sur le contrôle des loyers, entre autres effets, créent de mauvais rapport entre des propriétaires qui sont forcés de se contenter de gains minimaux ou même de pertes, et des locataires qui s’indignent du refus du propriétaire d’effectuer les réparations adéquates.
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On pourra en arriver à un point où de nombreux propriétaires non seulement cessent de faire le moindre profit, mais doivent faire face à des pertes croissantes et obligatoires. Ils peuvent se trouver dans une situation où ils ne peuvent même pas se débarrasser de leur propriété. Ils peuvent alors abandonner réellement leur propriété et disparaître, afin de ne pas être imposables. Quand les propriétaires cessent de fournir le chauffage et d’autres services de base, les locataires sont obligés d’abandonner leurs appartements. Des quartiers de plus en plus nombreux deviennent des taudis. Au cours des dernières années, à New York, il est devenu courant de voir des blocs complets d’appartements abandonnés, fenêtres brisées ou bouchées pour empêcher d’autres déprédations de vandales. Les incendies volontaires deviennent plus fréquents et les propriétaires sont suspectés (NDLR: car aux Etat-Unis, les propriétatires ont de surcroit été contraints par la loi d’entretenir leur propriété, ce qui en a poussé plusieurs à s’en débarraser, en les détruisant)
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Quand ces conséquences sont tellement claires qu’elles crèvent les yeux, ceux qui ont imposé le contrôle des loyers ne reconnaissent bien sûr nullement leur erreur. Au contraire, ils dénoncent le système capitaliste. Ils prétendent que les entreprises privées ont à nouveau « échoué » ; que « les entreprises privées ne peuvent pas faire ce travail. » Par conséquent, disent-ils, l’État doit intervenir et construire lui-même des habitations à loyer modéré.
Tel a été le résultat presque universel dans tous les pays qui furent impliqués dans la Deuxième Guerre mondiale ou qui ont imposé le contrôle des loyers afin de contrecarrer l’inflation monétaire.
Ainsi, le gouvernement lance un gigantesque programme de logement – aux frais du contribuable. Les maisons sont louées à un taux qui ne rembourse pas les frais de construction et de l’opération. Une méthode typique de procéder consiste pour le gouvernement à payer des subventions annuelles, soit directement aux locataires avec des loyers faibles, soit aux constructeurs ou directeurs des logements d’État. Quel que soit l’arrangement retenu, les locataires de ces constructions sont subventionnés par le reste de la population. On paie une part de leur loyer à leur place. On les sélectionne pour obtenir un traitement de faveur. Les possibilités politiques de ce favoritisme sont trop évidentes pour qu’il soit nécessaire de les souligner. On crée un groupe de pression qui croit que le contribuable leur doit ces subventions, qui sont pour eux un droit. Un autre pas est fait vers l’État Providence total.
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En lui-même, le fait que les loyers légaux sont maintenus tellement en deçà des loyers du marché augmente artificiellement la demande d’espace locatif en même temps qu’il décourage tout accroissement de l’offre. Ainsi, plus les plafonds de loyers sont, de manière déraisonnable, maintenus bas, plus il est certain que la « rareté » des maisons et des appartements à louer continuera.
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Quand on met en place des contrôles de prix déraisonnables sur des articles de consommation immédiate, comme le pain par exemple, les boulangers peuvent tout simplement refuser de le cuire et de le vendre. La pénurie devient immédiatement évidente et les politiciens sont obligés d’augmenter les prix plafonds ou de les supprimer. Les logements sont eux des biens très durables. Il faut parfois attendre plusieurs années avant que les locataires commencent à sentir les résultats du découragement à créer de nouveaux bâtiments et à réparer et maintenir normalement les anciens.
Cela peut prendre encore plus de temps avant qu’ils ne se rendent compte que la rareté et la détérioration des logements sont directement liées au contrôle des loyers.
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La pression en faveur du contrôle des loyers vient de ceux qui ne considèrent que ses bénéfices imaginés à court terme pour un groupe de la population. Mais lorsque nous considérons ses effets à long terme pour tout le monde, y compris les locataires eux-mêmes, nous devons reconnaître que le gel des loyers n’est pas seulement de plus en plus vain, mais de plus en plus destructeur, au fur et à mesure qu’il devient plus sévère et plus longtemps il demeure en application.